Ze sousední řadovky je ubytovna. Mejdany a neustálý křik nám ničí život

Bydlíme v řadovce a máme problém se sousedním domem. Majitelka ho pronajala firmě, která jej provozuje jako ubytovnu. Přijíždí sem různé zájmové i národnostní skupiny. Obtěžují nás hlukem, cigaretovým kouřem, rozverným vysedáváním a mejdany do rána, píše čtenářka do seriálu Sousedské války.

Obrátila jsem se na místní odbor výstavby s žádostí o prověření, zda je předmětný řadový dům zkolaudován jako hotel nebo ubytovna s odkazem na webové stránky, kde je ubytování nabízeno. Odpověď přišla za tři měsíce. Bylo mi oznámeno, že jsou v domě ubytovaní zaměstnanci pronajímatele a občas, když je pokoj volný, jej podnajmou třetí osobě.

Řadové domy jsou zkolaudovány k rodinnému bydlení, mají společné zdi a malé zahrádky. Recepce v nich samozřejmě není. Cizinci se vždy po několika dnech vystřídají, v ničem se neomezují, oni se přece přijeli pobavit a proč by se měli krotit. Je možné tento stav nějak zvrátit?

Na dotaz čtenářky odpověděli dva odborníci, kteří se touto problematikou zabývají:

Monika Maděrová, RE/MAX 4You

S jevem, který popisuje tazatelka, se v poslední době setkáváme často. Velké množství majitelů nevyužitých nemovitostí zjistilo, že si díky nim mohou přijít k zajímavému přivýdělku.

Já osobně se ve své praxi setkávám zejména s pronájmem nemovitostí (bytů a domů) pro krátkodobé ubytování zaměstnanců personálních agentur. Tito zaměstnanci pochází zejména ze zahraničí. Byty si často pronajímají dlouhodobě personální agentury, které následně v bytech střídají zaměstnance podle potřeby.

Majitelé si aktuálně přijdou na lepší peníze než při jiném způsobu pronájmu, ovšem za cenu vyššího opotřebení budov a prostor. S tím samozřejmě souvisí i zvýšený hluk a další imise. Nejhorší situace bývá v městech v blízkosti velkých firem - montoven či u logistických center na předměstích.

Neblahým důsledkem je skutečnost, že jeden takovýto dům může velmi zásadně ovlivňovat cenu nemovitostí v širokém okolí. Majitel nemovitosti vydělává, ale ostatní v případě prodeje své nemovitosti prodělají. Je tedy vhodné situaci řešit.

Jako první se nabízí domluva a nalezení kompromisu. Takovým řešením může být např. snížení počtu lidí v domě, nebo umístit do domu manželské páry zahraničních dělníků. Bohužel toto nejjednodušší řešení však nebývá často možné. Majitel nemovitosti se ve většině případů svého nadstandardního příjmu z pronájmu vzdát nechce a jakákoli redukce počtu lidí snižuje jeho zisk.

Pak se lze obrátit na orgány státní správy. Jedním z nich může být i finanční úřad s žádostí o prověření, zda soused příjmy z pronájmu daní. V případě, že aktuálně dochází k rušení nočního klidu, lze se obrátit na policii a vše poctivě dokumentovat.

Z vlastní zkušenosti však vím, že je velmi těžké domoci se nápravy. Zejména v případech, kdy vyloženě nedochází k výraznému rušení (např. hlasitou hudbou, zpěvem atd.), ale pouze ke zvýšení hluku díky průchodu většího množství lidí. Z pohledu práva je samozřejmě možné domáhat se nápravy soudní cestou, ale výsledek je v tomto případě více než nejistý.

JUDr. Philippi Tomáš, advokát

V předmětném dotazu je obsaženo několik otázek zároveň, které spolu sice logicky souvisí, ale právně mají poněkud jiný základ a je tedy potřeba tyto nejdříve odlišit.

Pro přehlednost bychom tedy v daném případě mohli rozdělit tento dotaz na nejméně dvě hlavní samostatné otázky:

1. Je možno, aby majitelka vedlejšího domu tento dům poskytovala způsobem zmíněným v dotazu k pronájmu či ubytování?
2. Pokud uživatelé vedlejšího domu obtěžují sousedy hlukem či jinými tzv. imisemi, je možno proti tomuto zasáhnout?

Nejprve si tedy zkusme alespoň obecně odpovědět na otázku, zda je majitelka vedlejšího domu oprávněna tento dům či jeho prostory poskytovat k pronájmu nebo ubytování. Především je potřeba říci, že v mezích právních předpisů je majitelka oprávněna se svým domem nakládat a disponovat bez omezení v plném rozsahu svých vlastnických práv. Je tedy také oprávněna takový dům pronajmout nebo jej poskytnout k ubytování. Zde je však již potřeba se lehce pozastavit a upozornit, že pronájem a poskytování ubytovacích služeb není z právního pohledu totéž.

Pronájem bytu či domu je velmi obecně pro danou situaci možno popsat jako poskytování práva k užívání bytu či domu za účelem bydlení, a to jednak za úplatu, a jednak na delší časové období (tedy aby bylo možno daný vztah chápat skutečně jako bydlení, nikoli pouze jako krátkodobé či jen dočasné užívání, jak je tomu např. u rekreace, pracovního pobytu či turismu).

Většinou se tak bude dít na základě smlouvy o nájmu, popř. podnájmu podle §2235 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v platném znění (OZ). K takovému pronájmu není třeba mít bez dalšího živnostenské oprávnění podle zák. č. 455/1991 Sb., živnostenského zákona, v platném znění.

To nic nemění na povinnosti pronajímatele řádně danit příjmy vzešlé z takového pronájmu. Pronajímatel však není povinen hradit odvody na sociální a zdravotní pojištění.

Naopak o ubytování půjde zejména tehdy, pokud bude byt či dům poskytován ke krátkodobému užívání (zejména jako hotel, penzion, nebo pro rekreaci, turismus, ubytování pracovníků apod.) a nebo budou s daným ubytováním poskytovány i další služby jako např. stravování, úklid. Obecnou úpravu ubytovacích služeb pak obsahuje § 2326 a násl. OZ.

V případě, že jde o soustavné a úplatné poskytování ubytovacích služeb, je k takové činnosti potřeba živnostenské oprávnění a taková činnost je tedy podnikáním, které podléhá jak platbě příslušné daně z příjmů, tak i hrazení odvodů na sociální a zdravotní pojištění (i zde tedy může být citelný finanční rozdíl mezi zřízením nájmu a poskytnutím ubytování).

Na poskytovatele ubytování se pak vztahuje i řada dalších zákonných povinností, včetně hygienických předpisů, povinnosti vést evidenční knihu hostů, odvádět místní poplatky z ubytovací kapacity (podle rozhodnutí příslušné obce).

Z výše uvedeného stručného shrnutí je zřejmé, že pro odlišení, zda jde o poskytování nájmu nebo ubytovacích služeb není ani tak rozhodné, jak daný vztah označí sami účastníci (např. v samotné smlouvě), ale vždy je potřeba tyto vztahy posoudit podle jejich skutečné povahy, a to mimo jiné (nikoli však výlučně) i na základě výše uvedených znaků.

Nemusí být dále nutně ani rozhodné, jak je pronajímaný byt či dům zkolaudován. Zde je možno odcitovat např. z rozsudku Nejvyššího správního soudu 30 Ca 180/2001 - 30, jenž výslovně pro tyto případy uvádí: "Je-li proto rodinný dům stavbou pro bydlení, nemůže být tento účel užívání porušen tím, že v něm určitý omezený počet osob bydlí či je ubytován, byť jen dočasně a za úplatu. Využívání části rodinného domu k ubytovacím službám tak ještě nemění jeho stanovený účel užívání, resp. není s ním v rozporu."

V rámci velmi obecného konstatování lze tedy uzavřít, že majitelka sousedního domu pravděpodobně (pro konkrétnější závěr by bylo třeba více informací) může v daném případě poskytovat svůj dům dalším lidem pro užívání, ať již formou nájmu či ubytovací služby.

Z každého takového vztahu jí však plynou konkrétní práva a povinnosti, jejichž případná kontrola či prověření spadá do působnosti příslušných orgánů státní správy (a omezeně i samosprávy), prověření plnění takových povinností lze samozřejmě též v některých případech iniciovat i strany třetích osob.

Druhá samostatná otázka, která vyplynula z dotazu tazatelky, se týkala toho, zda je možno zasáhnout proti uživatelům vedlejšího domu, kteří obtěžují sousedy hlukem či jinými tzv. imisemi?

Zde je právní odpověď formálně jasná. Zasáhnout samozřejmě lze.

Primárním vodítkem by měl být § 1013 odst. 1 OZ, který výslovně stanoví:
"Vlastník se zdrží všeho, co působí, že odpad, voda, kouř, prach, plyn, pach, světlo, stín, hluk, otřesy a jiné podobné účinky (imise) vnikají na pozemek jiného vlastníka (souseda) v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezují obvyklé užívání pozemku; to platí i o vnikání zvířat. Zakazuje se přímo přivádět imise na pozemek jiného vlastníka bez ohledu na míru takových vlivů a na stupeň obtěžování souseda, ledaže se to opírá o zvláštní právní důvod."

V daném případě je lhostejné, zda tyto imise působí sám vlastník sousední nemovitosti nebo lidé, jimž užívání dané nemovitosti umožnil (např. formou nájmu nebo ubytování).

Obecně vlastník odpovídá za veškeré imise, které vycházejí z jeho pozemku. A i když se to bude zdát jako poněkud velmi obecná rada, především lze v obdobných případech apelovat na využití všech dostupných možností o nalezení smírné cesty mezi účastníky.

Určitě tedy není vhodné opomenout (byť se to v první chvíli může zdát zbytečné) oslovení vlastníka vedlejšího pozemku s tím, že se mu pokusíte vysvětlit situaci z vašeho pohledu a pokusíte se najít nějaké vhodné řešení.

Teprve pokud taková snaha selže, je možné již doporučit např. využití přestupkového zák. č. 251/2016 Sb., o některých přestupcích, v platném znění, kdy lze podat podnět k prošetření, zda chováním souseda, popř. jiných konkrétních lidí, které užívají jeho pozemek, nedochází k naplnění skutkové podstaty některého přestupku, a to např. přestupku proti veřejnému pořádku podle §5 odst. 1 písm. d) daného zákona, spočívající v rušení nočního klidu mezi 22:00 až 6:00 hod.

Za uvedený přestupek lze uložit pokutu až do deseti tisíc korun, přičemž ji lze ukládat i opakovaně, a to poté až do patnácti tisíc korun.

Pokud by k nápravě nevedla ani cesta dohody ani případné přestupkové řízení, je možno zvážit využití možnosti podání žaloby k občanskoprávnímu soudu, aby bylo rozhodnuto o povinnosti souseda zdržet se příslušného závadného jednání.

Takový rozsudek je možno v případě jeho neplnění i soudně vymáhat, a to mimo jiné prostřednictvím ukládání pokut.

Takovému rozsudku může též předcházet i návrh na vydání předběžného opatření vůči sousedovi, aby se zdržel závadného jednání, a to do doby, než bude vydán pravomocný rozsudek. Takovému návrhu však soud může, ale i nemusí vyhovět podle závažnosti a naléhavosti situace i chráněného zájmu.

Je však třeba podotknout, že dosažení vydání takového rozsudku může být časově zdlouhavý proces, jehož úspěch pak samozřejmě (s ohledem na specifika každého jednotlivého případu) nelze dopředu zaručit.

Bohužel i v tomto případě tzv. sousedského sporu je tedy třeba zdůraznit maximální vhodnost nalezení smírného řešení mezi účastníky jejich vzájemnou (byť často kompromisní) dohodou.

Všechny ostatní právní cesty jsou k dispozici, avšak jejich využití je mnohdy zdlouhavé, s výsledkem nejistým a především téměř s jistotou vedou k další větší či menší eskalaci předmětného sporu.

Zdroj: https://www.idnes.cz/bydleni/na-navsteve/sousedske-valky-ubytovna-hluk-neporadek-radovy-dum-problem-se-sousedem-zaloba-smrad-zapach.A190219_122911_dum_osobnosti_web?